Nên mua nhà hay thuê nhà: Những điều không phải ai cũng biết

Tháng Chín 14, 2021
0 Bình luận

Nếu bạn mua hay thuê một căn nhà quá sớm khi chưa có một công việc ổn định và thu nhập sẽ tăng trưởng trong tương lai thì việc phải trả một số tiền quá lớn như trả góp mua/thuê nhà sẽ là yếu tố vô cùng ảnh hưởng đến dòng tiền hàng tháng của bạn.

CUỘC ĐỜI MỘT CON NGƯỜI CHIA THÀNH 5 PHẦN

Để xây dựng chiến lược tài chính cá nhân, trong cuộc đời một con người (không tính khoảng thời gian từ 0 – 15 tuổi là tuổi niên thiếu chưa làm gì liên quan đến tài chính, vẫn phụ thuộc vào gia đình) được chia ra làm 5 phần.

Giai đoạn 1: 15 – 20 tuổi là giai đoạn khởi đầu.

Giai đoạn 2: 25 – 35 tuổi là giai đoạn rất quan trọng gọi là giai đoạn xây tổ ấm.

Giai đoạn 3: 35 – 50 tuổi là giai đoạn “vàng” hay còn gọi là giai đoạn tích lũy.

Giai đoạn 4: 50 – 65 tuổi khi tài sản đã khá ổn định, trên thế giới hay gọi đây là giai đoạn duy trì, chúng ta sẽ cố gắng bảo tồn gia sản để bước đến chu kỳ rất lớn của đời người tiếp theo.

Giai đoạn 5: 65 – 80 tuổi giai đoạn nghỉ hưu.

Đường gia sản sẽ được chia tiếp thành 3 thời kỳ. Giai đoạn 1 đến 3 là giai đoạn xây dựng gia sản. Giai đoạn 4 là giai đoạn bảo tồn và giai đoạn 5 là giai đoạn chuyển giao.

Trong mỗi thời kỳ, sẽ có một trọng tâm khác nhau. Khi 15 – 25 tuổi, quan trọng nhất là học tập để có một nghề nghiệp ổn định – đây cũng chính là nền tảng của tài chính cá nhân trong tương lai.

Đặc biệt, trong thời kỳ này, mục tiêu tài chính lớn nhất chính là quản lý nợ. Bởi gần đây, với sự phát triển của các sản phẩm tiêu dùng, khi kiếm được tiền, các bạn trẻ sẽ có nhu cầu sử dụng nhiều những sản phẩm vay.

Tiếp theo từ 25-35 tuổi, sau khi đã có việc làm ổn định và xây dựng gia đình, các bạn trẻ sẽ có mục tiêu mua nhà, cũng là mục tiêu quan trọng bởi đây chính là giai đoạn xây tổ ấm. Từ 35 – 50 tuổi, khi đã có nhà, một gia đình, thu nhập ổn định chúng ta sẽ tiến vào giai đoạn đầu tư để phát triển thu nhập qua công việc của mình cũng như kinh doanh thêm.

Ở những thời kỳ sau, chúng ta sẽ vẫn vẫn tập trung vào những kế hoạch đầu tư nhưng theo hướng cân bằng thôi, nhất là thời kỳ nghỉ hưu sẽ có xu hướng đầu tư thận trọng hơn để chuẩn bị cho quá trình chuyển giao tài sản.

Như vậy, việc mua nhà sẽ tập trung chủ yếu trong độ tuổi từ 25 – 35 tuổi.

YẾU TỐ NÀO QUYẾT ĐỊNH ĐẾN VIỆC MUA NHÀ HAY THUÊ NHÀ?

Đầu tiên là yếu tố tâm lý, “suy nghĩ an cư lạc nghiệp đã bám rễ vào chúng ta, thông thường mọi người thường thích mua nhà sớm để có được một thứ gì đó ổn định”.

Yếu tố thứ 2 ảnh hưởng đến quyết định mua nhà là dòng tiền hàng tháng, theo tiêu chuẩn trên thế giới dòng tiền hàng tháng dành cho việc thuê nhà cũng như trả góp rơi vào khoảng 30 -40% thu nhập trung bình hàng tháng.

Đây là yếu tố phải đặc biệt lưu ý vì nếu bạn mua hay thuê một căn nhà quá sớm khi chưa có một công việc ổn định và thu nhập sẽ tăng trưởng trong tương lai thì việc phải trả một số tiền quá lớn như trả góp mua/thuê nhà sẽ là yếu tố vô cùng ảnh hưởng đến dòng tiền hàng tháng của bạn

Yếu tố cần lưu ý tiếp theo là các quỹ dự phòng và tài sản đủ thanh khoản. Khi quyết định mua nhà, thông thường chúng ta đã ở giai đoạn cân đối được thu – chi, có các quỹ dự phòng để phòng các trường hợp khách quan như COVID-19 đang xảy ra, công việc bị gián đoạn sẽ không ảnh hưởng đến các lịch trả ngân hàng.

Thời gian gần đây, nhiều trường hợp cá nhân mua trả góp cho mục đích để ở hoặc kinh doanh, khi gặp khó khăn đều không có dòng tiền, các quỹ dự phòng và tài sản đủ thanh toán.

Khi các yếu tố trên đã cân bằng thì chúng ta cần để ý đến một yếu tố cuối cùng nữa là yếu tố về dòng tiền, mà cụ thể là chi phí cơ hội.

Phương án 1: Vay và mua (giả định vốn gốc chiếm 30%, vay ngân hàng chiếm 70%). Khi sử dụng vốn gốc, chúng ta đã mất đi chi phí cơ hội – thay bằng việc sử dụng tiền đó để đầu tư (tài chính, sản xuất kinh doanh, mở doanh nghiệp,…) và phải chịu thêm một chi phí nữa là chi phí lãi vay phải trả cho ngân hàng.

Tuy nhiên, lợi ích của phương án này là nếu nhà tăng giá chúng ta sẽ trừ đi chi phí lãi vay và chi phí cơ hội đầu tư.

Phương án 2: Đầu tư và thuê (giả định vốn gốc 30%, tiền thuê nhà 70%). Khi đó, chúng ta sẽ mất đi chi phí cơ hội khi nhà tăng giá và phải trả thêm chi phí thuê nhà. Tổng của phương án này là lợi tức đầu tư (tài chính, kinh doanh,…) trừ đi chi phí thuê nhà hàng tháng và trừ đi chi phí cơ hội nếu nhà đó gia tăng giá trị trong tương lai.

NÊN MUA NHÀ HAY THUÊ NHÀ?

Vậy để quyết định việc mua nhà hay thuê nhà thì chúng ta phải đặt 2 “phương trình” trên ngang bằng nhau và đi tìm lời giải bằng các yếu tố như sau:

– Vốn ban đầu: Nếu vốn ban đầu quá nhỏ, dẫn đến tỷ lệ nợ vay rất cao. Ví dụ, vay 1 tỷ trong vòng 20 năm thì riêng phần trả gốc là 10 triệu + tiền lãi với lãi suất 10% thì mỗi tháng bạn phải trả khoảng 20 triệu cả gốc lẫn lãi. 

Từ đó, cần cân nhắc kỹ lưỡng về dòng tiền hiện tại của mình, với mức tương ứng 30 – 40% thu nhập dành cho việc trả góp, thì số vốn ban đầu để mua một bất động sản là bao nhiêu.

– Lãi suất vay ngân hàng: Lãi suất sẽ có chu kỳ và đây là một hợp đồng dài hạn khoảng 15 – 20 – 25 năm. Nếu vay trong thời kỳ lãi suất cao thì chúng ta sẽ phải trả trong khoảng thời gian rất dài.

Có thể trong giai đoạn đầu một số khoản vay sẽ được ưu đãi, miễn lãi trong những tháng hoặc năm đầu tiên. Nhưng chúng ta cần nhìn nhận đây là một nghĩa vụ nợ và chúng ta sẽ phải theo đuổi từ 15 – 20 năm.

– Chi phí thuê nhà: Định luật phổ biến trong tài chính cá nhân là quy tắc 5%: Khi cân đối giữa việc mua nhà và thuê nhà, thông thường mọi người sẽ tính chi phí thuê chiếm 5% giá trị căn nhà là phù hợp.

– Lợi suất đầu tư kỳ vọng: Có 2 trường hợp, một là những người có khả năng đầu tư kinh doanh, tham gia các sản phẩm tài chính sẽ có mức lợi suất đầu tư cao và hai là những người chỉ gửi tiết kiệm hoặc chỉ sử dụng những sản phẩm tài chính đơn giản thì lợi suất đầu tư kỳ vọng rất thấp.

– Mức tăng giá bất động sản:

Ví dụ: Anh A năm nay 30 tuổi tiết kiệm được 1 tỷ đồng. Anh A mới lập gia đình nên đang cân nhắc giữa 2 lựa chọn:

Phương án 1: Mua nhà 3,3 tỷ. Anh A trả 30% giá trị nhà 1 tỷ và vay thêm từ ngân hàng 2 tỷ.

Phương án 2: Anh A đi thuê nhà 10 triệu/tháng và dùng 1 tỷ vốn của mình đi đầu tư.

Khá bất ngờ vì cả 2 phương án này đều cho cho ra một kết quả tương đương nhau. Trong đó, tốc độ tăng giá nhà hòa vốn là yếu tố quyết định cho việc mua nhà hay thuê nhà. Điểm hòa vốn bằng giá nhà tăng thực tế.

Tuy nhiên đây chỉ là một giả định vì mỗi người sẽ có một bất động sản muốn mua có giá trị khác nhau, số tiền vốn, lãi vay ngân hàng khác nhau,…

Để lại bình luận